월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반 한달 수강 후기

안녕하십니까, 훈팟입니다.

오늘은 대망의,, 열반스쿨기초반 한달 수강 후기를 작성해보고자 합니다.

이렇게 끝이 나고 한 달이 간다고 생각하니 아쉬움이 큽니다. 

 

열반기초를 22년 10월에 듣고 현재(24년 9월)에 두 번째 재수강을 했는데, 왜 수많은 선배님들, 튜터님들이 열기는 주기적으로 들어줘야 하는 강의라고 했는지 알게 되었습니다. 재수강하면서 투자기준 및 마인드 등을 다시금 다듬을 수 있었습니다. 그래서 저도 1년에 한번씩은 부동산 전세 투자의 클래식인 열반스쿨 기초반을 주기적으로 수강할 계획입니다. 강의를 들으면서 느꼈던 점들은 아래에 정리해보았습니다.

 

 

 

1. 무릎에 사서 어깨에 판다. 싸게 사는 것의 중요성

 부동산도 시장에 가서 사는 라면처럼 일반적으로 거래할 수 있는 제품이라고 생각이 듭니다. 다만 그 가격이 매우 높아서 일생의 한 두번 내집마련 등으로 거래하는 규모가 큰 자산입니다. 그래서 시장에서 할인되는 라면을 싸게 사는 것과 마찬가지로 부동산(아파트)도 싸게 사는 것이 중요함을 강의를 통해 배울 수 있었습니다. 아무리 좋은 가치가 높은 아파트도 비싼 시기에 사면 오랜 기간 동안 수익이 나지 않고 기다리게 될 수도 있습니다. (혹은 마이너스 상태로 몇년간 지속될 수 있음) 

이에 따라서, 내가 사려고 하는 아파트의 가격이 현재 싼지! 비싸지는 않은지 확인하는 과정이 꼭 필요하다고 생각했습니다. 이를 21년 부동산 전고점 시장에 데이터와 비교해보면 현재 가격 수준을 파악해볼 수 있습니다. 그래서 강의에서도 전고점 대비 20~30% 하락한 단지는 저평가되어 있다고, 즉 싸게 살 수도 있다고 알게 되었습니다. (가치가 있는 단지 기준, 추가적으로 앞마당을 늘려서 비교평가하면 더욱 좋음) 

올해 24년 이내 2호기 투자를 목표로 하고 있는 제 입장에서도 가치 있는 아파트를 저평가된 가격, 싸게 살 수 있도록 앞마당을 만들고 비교평가하며 꾸준히 공부하고 노력해야겠습니다. 화이팅 (꼭 투자하자, 씨앗 심자!)

 

■ 느낀 점 : 가치 있는 아파트를 싸게 사는 것이 중요하다. 

■ 적용할 점 : 아파트의 가치와 저평가 여부를 파악할 수 있는 실력을 기르자. (앞마당 늘려가기, 비교평가)

 

2. 인내하고 기다리는 것의 중요성 (존*는 승리한다.)

 위의 1번에 배운대로 그렇게 열심히 발품 팔고, 손품 팔고 매수한 아파트를 오래 가져가지 못하고, 즉 수익이 얼마 나기도 전에 매도하는 것을 가장 경계해야한다고 너바나님 강의를 통해 배웠습니다. 저도 개인적으로 작년(23년 9월경)에 1호기를 투자했는데, 매수시점 대비 현재 매매가 약보합, 전세가도 2~3천 정도는 오른 상황이라 다행히도 감사한 마음을 갖고 있긴 합니다. 다만, 전세 만기가 되는 시점(25년 하반기)에 주변 인근 지역에 공급물량이 다소 잡혀있는 편이라, 약간은 걱정 아닌 걱정을 하고 있습니다.

 그러나 너바나님 강의를 들으면서, 내가 대응할 수 있는 실력을 기르고 준비하면 된다는 것을 알게 되었습니다. 그러므로 만기 시점 6개월 전부터 기존 세입자 연장 및 퇴거 여부 등을 미리 파악하고, 그에 맞춰 차근차근 대응해나가야겠습니다. 만약 세입자가 불편한 부분 ex) 화장실 수리, 벽타일 교체 등은 해결해주고 연장하는 것도 괜찮겠다고 생각하게 되었습니다.

 그리고 그렇게 소중하게 투자한 1호기가 수익이 나는 시점 (언제일지는 모르지만, 4년후..??)까지 잘 버티면서 기다리다가 열매라는 과실을 얻을 수 있는 투자자가 되어야겠다고 절실히 생각했습니다. 참말루 투자하기 전에 듣는거랑 1호기를 투자하고 듣는 너바나님 강의가 다르게 와닿습니다. 오히려 재수강때 더 하나하나 필기하고 그분의 말씀들을 흡수하려고 노력했습니다.  

 

■ 느낀 점 : 아파트 전세 투자에서는 기다림(인내)이 참말로 중요하다.

■ 적용할 점 : 투자한 물건이 수익이 날때까지 기다리고, 중간에 오는 힘듦(역전세) 등은 미리 대비하고 대응하자.

 

 

3. 부동산 세금 너무 걱정하지 말아요.

 사실 요즘에 부동산 세금에 대해 공부해야겠다고 생각이 들어서, 너바나님 책에도 추천하신 [합법적으로 세금 내지 않는 110가지 방법]도 영풍문고에서 구매해서 이제 막 읽고 있는 참입니다. 양도소득세, 근로소득세, 취득세 등등 다양한 용어를 들으며 어후,, 공부할게 많구나 생각했는데요.

 그러던 중 너바나님 강의에서 부동산 세금에 관해 아주 쉽고 명확하게 알려주셔서 이해가 잘 되었고, 무엇보다 부동산 세금을 너무 무서워, 걱정하지 않아도 된다는게 4강에서 배운 큰 수확입니다. 부동산 세금에는 크게 3가지 종류가 있는데 (양도세, 종합부동산세(재산세), 취득세) 요렇게 3총사가 있습니다. 양도소득세는 부동산을 팔때 내는 세금이고, 종합부동산세(재산세)는 아파트를 보유할 때 내는 세금이며, 취득세는 아파트를 살때 내는 세금입니다. 

 이제 막 2호기, 3호기, 4호기 등 부동산 임대인을 꿈꾸는 새싹 입장에서는 경험해보지 않은 세금이 두려운 것도 사실인데요. 그래도! 각각을 요목조목 따져보니 생각보다 내가 얻게 될 수익에 비해 비용이 크지 않겠다고도 생각이 들었습니다. (★ 편익 > 비용)

 

 각각의 부동산 세금에 대해 세부적으로 느낀점은 아래와 같습니다. 

 1) 양도소득세 : 팔때까지는 나오지 않는 세금. 비조정지역 투자로 기본세율 적용 받기 

 2) 종합부동산세 : 12억 이하이면 아직 부과되지 않음. 나는 새싹이므로 갈길이 멀다! (재산세는 체크체크)
 3) 취득세 : 2주택까지는 고민 안해도 됨. 3주택부터는 세대분리 등 잘 확인하고 투자 진행

→ 결론적으로 위에 부동산 세금들도 내가 미리 공부하고 준비하고 있다가 대응하면 크게 어렵거나 무서운 부분이 아니라는 것을 알게 되었습니다. 그래도 세금 절세는 중요하므로 차근차근 대비해야겠지요.

 

■ 느낀 점 : 부동산 세금과 친해지자. 너무 두려워할 대상이 아니다. 

■ 적용할 점 : 내 상황에 맞게 취득세, 양도소득세 등 미리 공부하고 준비하고 대응하자.

 

 열반스쿨 기초반을 들으면서 앞으로 목표 (부동산 임대인, 순자산 10억, 가족과 행복, 노후 준비)를 향해 차근차근 우직히 길을 걸어가야겠다고 생각했습니다. 참 좋은 강의이며 부동산 투자 및 나의 삶에 대한 생각을 정리해볼 수 있는 명강의라고 생각합니다. 한 달간 정말 알차고 좋은 시간 보냈습니다. 감사합니다.