월급쟁이부자들 열반스쿨기초반 2강 강의 후기

안녕하세요, 이훈팟입니다.

오늘은 너바나님의 열반기초 2강 수강 후기를 작성해보고자 합니다. 원래는 오프라인 반이라 지난주에 강의 듣고 썼어야했는데, 사정상 온라인으로 전환해 듣게 되었네요. 온라인 수업의 경우, 필기하고 싶을때나 잠시 생각할때 멈춰서 들을 수 있어 장점이 있었네요. 하지만 현장의 생동감은 오프라인이 최고입니다! 그럼 너바나님 말씀대로 백만불짜리 강의였던 열반기초 2강을 정리하고 복기해보겠습니다.

 

1. 원씽 (한가지 일에 집중하기)

물이 바위를 뚫듯, 한가지 일에 몰입하세요 by 너바나님

 

강의 초반부에 비전보드 리뷰를 하시면서, 작성자분의 잘한 점과 아쉬운점을 이야기하였습니다. 아쉬운 점은 투자도 하고, 운동(체지방률)도 체크하고, 파일럿도 하고,, 한꺼번에 너무 많은 일을 할려고 하는 점이었습니다. 1강 초반에 강의만 잘 듣고 정리하면 여러분들 잘하고 있는 거라는 너바나님의 말씀이 떠올랐네요. 저도 평소에 몇가지 일을 투두리스트로 작성하고 다 달성하지 못하면 아쉬워했던 적이 꽤 많았습니다. (강박증..?)

 

그래서 투자 공부도 10년 이상 장기간 하는 것이 아니라, 3년 내에 뿌신다는 목표로 해야한다는 것을 배울 수 있었습니다. 따라서 제가 당장 할 수 있고 해야하는 것들을 살펴보면 아래와 같습니다.

 

1. 12월 열반기초54기 강의 완전 흡수! (너바나님 사고방식, 습관 벤치마킹)

2. 월부 환경에서 살아남도록 습관 형성 ex) 목실감시금부, 독서습관 등

Connet the dot

여담) 예전에 너바나님은 부자아빠 가난한아빠, 세이노의 가르침 같은 책을 인생책으로 여기셨는데, 최근에 원씽이라는 책을 읽고 인생책 목록이 조금은 바뀌셨다는 걸 보니, 집에 고이 모셔둔 원씽을 N회독 해야겠습니다!

 

2. 실패하지 않는 투자 기준 feat. Nirvana 레시피

그 유명한 너바나 레시피에 대해서 들을 수 있었습니다. 이 투자기준으로 부동산 투자를 진행하신 제 앞단에 계신 수많은 선배님들이 투자에서 실패하지 않은 걸 보아 그만큼 강력한 무기인 것 같습니다. 최근에 시청한 10억 달성기에서 주우이님도 너바나 레시피에 대해서 언급하여서 그만큼 반가웠습니다.

 

# ㅈㅎㅅㅇㄹ

 

너바나님이 15년간 어렵게 쌓아오신 투자의 기준으로 5가지 기준으로, 강의료로 본인을 레버리지하라는 말씀처럼 투자할 때 반드시 지켜야할 요소일 것 같습니다.

 

1) ㅈㅍㄱ

어떤 물건의 가격이 가치보다 저렴하다는 걸 알 수 있는 저평가를 부동산에 적용하는게 저는 처음에 어려웠습니다. 무조건 신축! 살기 좋은 새아파트면 좋지 않을까 싶었는데, 그건 (경기도) 오산이었습니다. 그래서 2년 전에 oo지역에 갔을때 분명 X아파트가 브랜드도 좋고 더 새건데 왜 구축에 연식도 오래된 다른 아파트가 더 비싸지?라고 의문이 들었습니다. 그건 바로 입지의 차이였습니다.

 

입지를 구성하는 요소

- 직장, 교통, 학군, 환경, 호재, 브랜드

 

이렇게 입지를 구성하는 여러 요소에 따라 부동산의 가치를 알 수 있고, 그 가치를 다른 지역의 아파트와 비교평가하면서 저평가 여부를 확인할 수 있다고 합니다. 여기에 더해 전세가율까지 확인하면 더욱 저평가 기준 잡기가 좋다고 하네요. (이렇게 글로 썼지만,, 이를 알고 제것으로 만들기 위해서는 많이 노력해야겠습니다!)

 

2) ㅎㄱㅅ

내가 팔고 싶을때 바로 사줄 사람이 있어 금방 현금으로 바꿀 수 있는 것을 말합니다. 부동산은 환금성이 좋은 편이 아니라고 하는데, 그래도 부동산 중에서도 좋은 환금성을 가진 물건에 투자하는 것이 중요하다는 것을 배웠네요. 바로 내가 살기 좋은 곳이 아닌 남들도 살기 좋아하는 주택들이 있겠습니다.

간단요약 : 대단지 아파트 중층 이상 + 입지요소 체크

 

3) ㅅㅇㄹ

저도 처음에 10억 달성기 후기를 보고 집값이 2배 뛰었다는 등의 이야기를 통해 연 20% 수익률이 가능하겠다고 생각은 들었으나, 초보투자자인 저같은 경우에는 투자 1년차에 잃지 않는 것만 목표로 해도 대단하다고 하셨네요. 그래도 월급쟁이 투자자로써 내가 사려는 매물의 수익률 분석은 필수라고 합니다. 아래 간단하게 Q&A를 진행해보겠습니다.

 

Q. 00지역 아파트 매매 3억 / 전세 2.3억에 맞추고 5년 후 매매 4억 / 전세 2.7억이 되면 수익률은?

A. 총 142% 수익 / 연평균 28% 수익

→ 요런 경우는 잘한 투자라고 볼 수 있습니다. 연평균 28% 수익이 쉽지 않기 때문입니다!

※ 공식 : 수익금/투자금/투자년수 : 1억 / 0.7억 / 5년 = 28%

 

4) ㅇㄱㅂㅈ

너바나님이 레시피 중에서 많이 강조하신 부분이 바로 이 부분입니다. 잃지 않는 투자를 위해서 반드시 지켜나가야할 원칙이라고 하셨네요. 원금보전을 위해서는 확인해야할 부분은 전세가와 그 지역의 입지독점성입니다.

사려는 아파트의 주변에 이렇게 빈땅이 많고 입주물량이 많이 예정되어있는 곳은 전세가가 빠지는 역전세의 가능성 있으므로 꼭 주의해야한다고 합니다. (역전세는 전세투자자가 가장 무서워하는 것)

예를 들어, 3억에 전세를 맞췄는데 2년 뒤에 2.5억이 되면 5천만원을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 그런데,,, 이것이 한 채가 아니라 3채면 1.5억입니다! 내가 그때 현금/마통 등 자금이 준비되어 있지 않다면 정말 공포에 빠질 수 있으니 항상 주의해야겠습니다.

 

5) ㄹㅅㅋㄱㄹ

위에서 말한 원금보전의 원칙에 따라 투자하지 않으면 바로 역전세 등의 리스크를 맞을 수 있기 때문에, 이 또한 매우 중요한 부분이라고 합니다. 이를 대비하기 위해서 향후 2~4년 내에 입주물량이 얼마나 몰려 있는지, 다른 지역과는 대체될 수 없는 입지독점성이 있는지 등을 잘 파악해야겠습니다. + 현금/마통 등 일정부분 비축

 

전투에서는 패배할 수 있어도

전쟁에서는 지면 안됩니다.

 

자잘한 전투에서는 일부 손해를 볼 수 있어도, 전체의 흐름인 전쟁에서는 지면 안되는 것처럼 너바나 레시피 (저환수원리)에 맞춰 투자하며 꾸준히 나아가는 힘을 가진 투자자가 되고 싶네요 :)

 

3. 내가 아닌 남의 관점에서 바라보기

저는 현재 아직 아이도 없고, 몸도 가볍다 보니 사실 학군에 대해서 크게 와닿진 않았습니다. 너바나님도 투자 초반에는 같은 생각을 하셨다고 하네요. 하지만 아파트라는 물건은 내가 원하는 것만 충족하는 것이 아니라, 남들도 좋아하는 요건을 갖추고 있어야 잃지 않는 투자를 할 수 있다는 것을 알게 되었습니다. 사실 같은 조의 조원분들도 아이가 있는 분들도 계신데, 아이가 생기고 난 후 그 중요성이 매우 커졌다고 합니다. 저도 아이가 추후에 생길 수도 있고, 이를 통해 남들의 관점에서 보아야겠다고 생각했네요.

평촌학원가

내가 아닌 남의 관점에서 보기 시작한 것이 너바나님이 부자가 된 큰 변화였다고 합니다. 저도 이를 벤치마킹해서 남들이 좋아하는 것들이 무엇일까? 계속 생각해보는 태도를 가져야겠네요!

 

BM

- 내가 해야할 것들을 하나씩 해나가자

- 열반기초 강의 듣고 복습 정리하기

- 목실감시금부, 독서 습관 장착하기

- 앞서 나가신 분들 벤치마킹하기 ex) 10억달성기